SCI IS ou IR : la fiscalité SCI en cas de cession
Dans un projet d’acquisition de patrimoine immobilier à l’aide d’un véhicule juridique tel qu’une Société Civile Immobilière (SCI), il est important d’être accompagné pour comprendre les enjeux de la fiscalité d’une SCI IS ou IR.
En effet, une SCI est une société transparente qui offre deux types de fiscalités déterminées soit selon la nature des associés ou par option : une imposition selon le régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Selon le régime fiscal applicable de la SCI IS ou IR, le résultat imposable sera déterminé différemment, avec notamment la possibilité de déduire les amortissements des immobilisations dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, et imposé soit à l’IR chez l’associé personne physique ou à l’IS.
Par ailleurs, en cas de cession du patrimoine possédé par la SCI, la plus-value générée sera i) déterminée de deux manières différentes selon la fiscalité SCI applicable et ii) imposée différemment selon qu’il s’agisse d’une SCI IS ou IR.
La SCI IR ? Le calcul de la plus-value sera relativement simple et les associés pourront bénéficier d’exonérations partielles ou totales selon les durées de détention (exonération totale après 22 ans). Cette plus-value sera ainsi soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux applicables en matière immobilière (exonération à partir de 30 ans).
Dans le cadre d’une SCI IS, la plus-value sera calculée par référence à la valeur nette comptable du bien sans abattement possible.
La fiscalité SCI en cas de cession des titres de la SCI diffère également selon le régime fiscal SCI IS ou IR.
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